Leio no Estadão on Line a chorumela do SECOVI-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) acerca da paralisação do mercado de aluguéis na região de Itaquera (local do estádio da Copa em SP).  Segundo um dirigente daquela entidade, citado na matéria,

“Esses (preços) absurdos estão acabando com o mercado, e há muito tempo o mercado parou. Não se consegue mais alugar em Itaquera, nem pelo preço justo. Não está tendo valorização da área, mas uma especulação”.

Para ele, o aumento justo em um contrato temporário – de 1 a 90 dias -, seria de 80% a 120% em relação ao custo de aluguel anual. “Um imóvel alugado por R$ 5 mil por mês durante um ano deve passar a ter, em um contrato temporário, um aluguel de R$ 9 mil a R$ 11 mil.”

É evidente que o pano de fundo dessa lamentação sindical é a queda no número de contratos de aluguel e, consequentemente, das comissões das administradoras, uma vez que muitos proprietários estão “parados”, aguardando melhores oportunidades para fechar bons negócios no período da Copa do Mundo.  Trata-se de uma estratégia arriscada, embora válida e, acima de tudo, legítima.  Os locadores arriscam ficar com os imóveis vazios daqui até junho, na esperança de colher bons frutos à frente.

Não sei se é o caso, mas essa lengalenga de “preço justo”, na maior parte das vezes em que é utilizada, nada mais é do que uma forma indireta de pedir que o governo interfira no mercado a fim de bloquear a “especulação”.

Mas, o que vem a ser exatamente “preço justo”?  Como o conceito de justiça é um conceito moral e não econômico, preço justo é aquele livremente ajustado entre compradores e vendedores, locadores e locatários, mutuantes e mutuários em qualquer transação.  É o preço que, acima de tudo, respeite a propriedade privada e a liberdade dos contratantes.  Justo, portanto, é o preço que eu aceito pagar em troca de uma mercadoria ou serviço, até porque quem determina o preço, no fim das contas, é sempre quem paga.  (No caso dos aluguéis, o proprietário pode pedir o preço que quiser e bem entender, mas ficará chupando o dedo caso não apareçam locatários interessados em pagar o preço pedido).

Ao contrário do que sugere o membro do SECOVI, o que determina, em última análise, o preço do aluguel não é nenhuma característica intrínseca do imóvel, como tamanho, estado de conservação, etc., mas principalmente as expectativas das partes em relação à transação e as alternativas disponíveis (custo de oportunidade). Como muito bem definiu Murray Rothbard, “A ciência econômica não trata das coisas ou dos objetos materiais. Ela analisa os atributos lógicos e as conseqüências da valoração individual. Evidentemente, as “coisas” fazem parte do problema, já que não pode haver valoração sem que existam objetos a serem valorados. Entretanto, a essência e a força propulsora da ação humana – e, portanto, do mercado – são as avaliações dos indivíduos. A ação humana é resultado de escolhas entre alternativas, que refletem valores, ou seja, preferências individuais.“

Em resumo, por que diabos deveriam ser condenados os proprietários de imóveis por querer o aluguel mais alto, enquanto é justificável e aceitável que os locatários queiram pagar o mínimo possível? Onde está a lógica desse raciocínio.  Quer dizer que ao locatário é lícito especular, mas ao locador, não?